📚 Comprendre & approfondir
Pourquoi utiliser un simulateur LMNP ?
Notre simulateur LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) gratuit calcule l'impôt et le cashflow d'un investissement locatif meublé, en comparant les régimes micro-BIC et réel simplifié. Avant d'investir en meublé, le simulateur LMNP réel chiffre l'effet de l'amortissement comptable qui peut neutraliser l'impôt pendant 10 à 15 ans.
Comment fonctionne ce simulateur LMNP 2026 ?
Le calcul applique au choix : (1) micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % en 2026, 30 % pour Airbnb non classé), ou (2) réel simplifié avec déduction de toutes les charges réelles + amortissement du bien (2,5 % par an) et du mobilier (10 à 20 %). Le simulateur LMNP bascule automatiquement vers le réel si le seuil micro est dépassé.
- Plafond micro-BIC 2026 (loi Le Meur 2024) : 83 600 € en location longue durée et meublé tourisme classé · 15 000 € pour Airbnb non classé.
- Abattement micro 2026 : 50 % en standard et meublé classé (réformé par la loi Le Meur, ex 71 %), 30 % en meublé non classé (Airbnb).
- Amortissement bien : ~2 à 3 % par an, hors terrain (~15 %).
- Amortissement mobilier : 10 à 20 % sur 5 à 10 ans.
- Statut LMP si recettes > 23 000 € ET > 50 % des revenus du foyer.
LMNP micro ou réel : quel régime choisir ?
Le simulateur LMNP compare les deux régimes : le réel simplifié est gagnant dans 90 % des cas car l'amortissement neutralise l'impôt. Le micro-BIC reste utile pour les petits loyers (< 15 000 €/an) sans charges déductibles importantes.
FAQ : simulateur LMNP
Le simulateur LMNP intègre-t-il l'amortissement ?
Oui, c'est l'élément clé : le simulateur LMNP réel calcule l'amortissement annuel du bien et du mobilier qui réduisent (souvent à zéro) l'impôt sur les loyers.
Faut-il un comptable pour le LMNP au réel ?
Non obligatoire mais fortement recommandé : la liasse fiscale 2031 et le calcul d'amortissement nécessitent une vraie expertise. Coût ~500 €/an déductible.
Le LMNP est-il compatible avec un emprunt ?
Oui. Les intérêts d'emprunt sont déductibles au régime réel, ce qui amplifie l'effet de neutralisation fiscale.
Quand bascule-t-on en LMP ?
Quand les recettes annuelles dépassent 23 000 € ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer. Le statut LMP impose des cotisations sociales.
L'amortissement LMNP n'est pas une charge réelle mais une déduction comptable. La fiscalité à la revente diffère selon le régime adopté.
