📚 Comprendre & approfondir
Pourquoi utiliser un simulateur de rentabilité locative ?
Notre simulateur de rentabilité locative gratuit calcule en un clic les rendements brut, net et net-net d'un investissement locatif, en intégrant taxe foncière, charges, gestion, vacance et fiscalité. Avant d'acheter pour louer, le simulateur rentabilité locative est l'outil indispensable pour comparer plusieurs biens et trier ceux qui valent vraiment le coup.
Comment fonctionne ce simulateur d'investissement locatif ?
Le simulateur de rendement locatif applique trois calculs successifs :
- Rentabilité brute = (loyer annuel / prix frais inclus) × 100. Filtre rapide.
- Rentabilité nette = brute − charges non récupérables (taxe foncière, copro, gestion, PNO, vacance).
- Rentabilité nette-nette = nette − fiscalité (revenus fonciers ou LMNP).
- Cible saine : 5 à 7 % brut en métropole, 7 à 9 % en province ou colocation.
- Cashflow mensuel = loyer − mensualité crédit − charges − impôts.
Quels frais réduisent la rentabilité ?
Le simulateur d'investissement locatif intègre la taxe foncière (1 à 1,5 mois de loyer), les charges de copropriété non récupérables, l'assurance PNO, la gestion locative (5 à 8 % TTC) et la vacance moyenne de 1 à 2 mois par an. Sans ces éléments, le rendement affiché est trompeur.
FAQ : simulateur rentabilité locative
Comment utiliser un simulateur de rentabilité locative pour comparer 2 biens ?
Faites tourner le simulateur deux fois avec les mêmes hypothèses de fiscalité et de gestion : seul le rendement net-net permet une vraie comparaison.
LMNP ou location nue : que choisir pour optimiser le rendement ?
Le LMNP au régime réel permet d'amortir le bien : fiscalité quasi nulle pendant 10-15 ans. La location nue est plus simple mais bien plus taxée.
Quelle rentabilité minimale viser ?
5 % brut minimum en zone tendue, 7 à 9 % en province ou colocation. En dessous de 4 %, l'opération est trop fragile.
La plus-value à la revente compte-t-elle dans la rentabilité ?
Oui, c'est la rentabilité globale. Sur 15-20 ans, la plus-value représente souvent autant que les loyers cumulés en zone tendue.
Les rendements indiqués sont des moyennes : l'analyse fine d'un projet locatif doit prendre en compte la commune, le type de bien et le marché locatif local.
