📚 Comprendre & approfondir
Pourquoi utiliser un simulateur de déficit foncier ?
Notre simulateur de déficit foncier gratuit calcule l'économie d'impôt générée par les travaux déductibles sur un bien locatif loué nu au régime réel. Avant d'engager un chantier, le simulateur déficit foncier permet de voir si le déficit s'imputera sur le revenu global (10 700 €/an) ou sera reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Comment fonctionne ce simulateur de défiscalisation immobilière ?
Le calcul soustrait les charges déductibles (travaux, intérêts, taxe foncière, gestion) des loyers perçus. Le déficit éventuel s'impute d'abord sur le revenu global (plafond 10 700 €), l'excédent étant reportable. Le simulateur déficit foncier 2026 intègre le doublement temporaire à 21 400 € pour les travaux énergétiques.
- Réparation et entretien : peinture, plomberie, ravalement.
- Amélioration : isolation, double vitrage, chaudière performante.
- Travaux énergétiques : plafond 21 400 € jusqu'à fin 2027.
- Pas déductibles : agrandissement, construction neuve.
- Engagement : 3 ans de location après dernière imputation.
Calcul de l'économie d'impôt
L'économie correspond au déficit imputé × (TMI + 17,2 % PS) pour la part sur les revenus fonciers. Pour un contribuable à TMI 41 %, un déficit foncier de 10 700 € imputé sur le revenu global génère 4 387 € d'économie immédiate.
Depuis 2026, le dispositif Jeanbrun permet aussi de déduire un amortissement du logement loué nu, qui peut créer ou accroître un déficit foncier : simulez-le avec ses plafonds de loyer et ses reprises à la revente.
FAQ : simulateur déficit foncier
Le simulateur déficit foncier convient à tous les bailleurs ?
Uniquement aux propriétaires en location nue au régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers ou sur option). Les LMNP n'y ont pas droit.
Combien de temps faut-il conserver le bien ?
3 ans après la dernière imputation sur le revenu global. Sinon, l'administration recalcule l'impôt avec les charges réintégrées.
Le déficit foncier se cumule-t-il avec d'autres niches fiscales ?
Oui, hors plafonnement des niches (10 000 €). C'est l'un des rares avantages non plafonnés, idéal pour les hauts revenus.
Faut-il une SCI pour profiter du déficit foncier ?
Non. La SCI à l'IR est transparente. Une SCI à l'IS, en revanche, ne permet pas de déficit foncier sur le revenu global de l'associé.
Le déficit foncier suppose une location effective et un dossier rigoureux (factures, baux). Un expert-comptable est conseillé au-delà de 30 000 € de travaux.
