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Simulateur Jeanbrun : amortissement, impôt et rentabilité

Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, permet d'amortir un logement loué nu, en échange d'un engagement de location d'au moins 9 ans. L'amortissement se poursuit au-delà, tant que le logement reste loué, dans la limite de 80 % du prix (majoré des travaux dans l'ancien). Le simulateur vérifie l'éligibilité, calcule le loyer plafond, l'amortissement, le déficit foncier et l'économie d'impôt année par année, puis la revente. Il compare le résultat avec la location nue classique et le meublé (LMNP).

En vigueur pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (article 31 du CGI, I, 1°, i et j). L'administration fiscale n'a pas encore publié ses commentaires (BOFiP) : certaines modalités sont des interprétations, signalées dans les résultats. Paramètres vérifiés le 14 octobre 2026.

1. Le logement

Neuf ou sur plan : article 31, I, 1°, i du CGI. Ancien avec gros travaux : j.
Appartement dans un bâtiment de plus de deux logements superposés, même partiellement (CCH, art. L. 111-1).
Trouvez la zone de votre commune sur service-public.gouv.fr.
Signature chez le notaire, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. En VEFA : acte de vente sur plan.
Livraison prévue. L'amortissement démarre le 1er du mois d'achèvement, ou de l'achat s'il est postérieur. Le bail, et avec lui les 9 ans de location, ne peut prendre effet qu'à partir du jour de la livraison (ou de l'achat).
€
Hors frais de notaire et hors frais d'agence payés par l'acheteur.
Construction
La date retenue est alors celle du dépôt du permis de construire, et le prix de revient remplace le prix d'achat.
€
Notaire, droits d'enregistrement et commission d'agence à votre charge. La garantie du prêt se saisit dans « Frais de dossier et de garantie ».
m²
m²
Comptées pour moitié dans la surface du plafond de loyer, dans la limite de 8 m².

2. La location

Social et très social : loyer et ressources du locataire plus bas, taux d'amortissement et plafond annuel majorés.
€
Hors charges, à la signature du bail.
mois
Le bail doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement, ou l'achat s'il est postérieur.
%
Part des loyers non perçus (changement de locataire, impayés).
%
Selon l'indice de référence des loyers (IRL), de −2 à 5 %.
2e degré : parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs et leurs époux, ainsi que ceux de votre époux ou épouse (beaux-parents, beaux-frères et belles-sœurs…).
Ressources du locataire et plafond réduit (facultatif)
Personne seule ou couple, avec ses personnes à charge. Plafonds des baux signés en 2026.
€
Celui du foyer du locataire, pour l'avant-dernière année avant la signature du bail. Indiquez aussi la composition du foyer.
€/m²
Loyer intermédiaire : si un arrêté préfectoral réduit le plafond de la zone dans votre commune.

3. Charges et financement

€/an
€/an
€/an
Montant d'une année pleine, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire.
%
Les deux années qui suivent l'achèvement : 100 % sauf délibération locale qui la limite (40 à 90 % de la base).
€/an
%
En pourcentage des loyers encaissés, si une agence gère la location.
%
€
0 pour un achat comptant. Le prêt démarre au début de l'amortissement.
%
ans
%
Taux annuel sur le capital emprunté.
€
Déductibles comme les intérêts, l'année où ils sont payés. Sans emprunt, ils ne sont pas comptés.

4. Votre fiscalité et la revente

Revenus 2025, par part : 11 % au-delà de 11 600 €, 30 % au-delà de 29 579 €, 41 % au-delà de 84 577 €, 45 % au-delà de 181 917 €.
€/an
Résultat imposable, positif ou nul, de vos autres locations nues. Le déficit du logement s'impute d'abord sur ces revenus.
CSG déductible
La CSG payée sur les revenus fonciers réduit le revenu imposable de l'année suivante.
ans
En années civiles, celle du début de l'amortissement comprise ; revente le 1er janvier qui suit. Vide : durée minimale qui respecte l'engagement de 9 ans.
%
Appliquée une fois par année civile de détention, celle du début de l'amortissement comprise, quelle que soit la date de l'acte.
€
S'il est saisi, il remplace la revalorisation.
%
Agence à votre charge et diagnostics, en pourcentage du prix.
Invalidité, licenciement ou décès
Invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint : pas de reprise des amortissements ni des déficits.
Autres logements Jeanbrun de votre foyer

Le plafond annuel du foyer est calculé avec ces loyers : 8 000 €, porté à 10 000 € si 50 % au moins des loyers bruts de vos logements amortis sont sociaux, ou à 12 000 € si 50 % au moins sont très sociaux (part appréciée pour chaque niveau).

€/an
Pour vos autres logements Jeanbrun : ils consomment le même plafond annuel.
€/an
€/an
€/an
Hypothèses des comparaisons : location nue et meublée
€/mois
Sans plafond. Vide : même loyer que le Jeanbrun. Indiquez le loyer du marché pour une comparaison réaliste.
€/mois
Location meublée de longue durée. Vide : loyer nu majoré de 10 %.
€
%
ans
ans
ans
€/an
€/an
Frais d'acquisition en meublé
Décoché : ajoutés au prix du bien et amortis avec lui.
Amortissement déductible par an
…
…
Gain fiscal du Jeanbrun
…
…
Loyer maximal hors charges
…
…
Effort d'épargne mensuel
…
…
Enrichissement net à la revente
…
…
Régime le plus favorable
…
…

Plafond de loyer et locataire

Surface retenue……
Coefficient de surface……
Plafond au m²……
Loyer maximal par mois, hors charges…
Loyer retenu……
Prise d'effet du bail…
Fin de l'engagement de location……

Amortissement Jeanbrun

Assiette……
Base amortissable (80 %)le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, ne s'amortit pas…
Taux d'amortissement……
Amortissement théorique sur une année pleine…
Plafond annuel du foyer……
Amortissement déductible sur une année pleine…
Perdu chaque année au-delà du plafondla fraction qui dépasse le plafond ne se reporte pas…
Première année……
Total déduit……
Base restant à amortir à la reventel'amortissement continue après 9 ans tant que le logement est loué…
Durée pour amortir toute la base…

Année par année

Résultat foncier, impôts et cash-flow année par année

…

Revente et engagement de location

Date de revente……
Engagement de 9 ans……
Reprise des amortissements……
Reconstitution des déficits imputés……
Déficits fonciers restant reportables……
Prix de revente……
Prix d'acquisition corrigé……
Dont amortissements réintégrés……
Plus-value brute……
Impôt sur la plus-value……
Capital restant dû remboursé…
Produit net de la revente…

Comparaison des régimes

Comparaison du Jeanbrun avec la location nue et la location meublée
RégimeEnrichissement netTRICash-flow cumulé après impôtsEffort par moisImpôts pendant la locationImpôts à la reventeProduit net de reventeApport

…

Enrichissement net : produit net de revente et cash-flows après impôts, moins l'apport. Impôts négatifs : économie d'impôt. Impôts à la revente : plus-value, reprise des amortissements et des déficits. Le scénario PLF 2027 n'est qu'une hypothèse : il n'entre pas dans le choix du régime le plus favorable.

Points de vigilance

  • …
Situations non couvertes par le simulateur
  • Maison individuelle ou immeuble de deux logements : non éligibles en l'état du droit (un bâtiment collectif est exigé).
  • Location meublée, résidence secondaire, location à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu'au 2e degré : exclues du dispositif.
  • Démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit) : exclu, sauf reprise par le conjoint survivant.
  • Neuf comme ancien : cumul, pour le même logement, avec la réduction Loc'Avantages (CGI, art. 199 tricies) ou avec l'article 199 undecies C (logement social outre-mer) : exclu.
  • Ancien (j) seulement : monuments historiques, logements labellisés par la Fondation du patrimoine, cumul avec le Pinel ou le Denormandie (art. 199 novovicies), le Malraux (art. 199 tervicies) ou l'article 199 undecies A : exclus.
  • Société civile soumise à l'impôt sur les sociétés : exclue. Une SCI à l'impôt sur le revenu est admise si les associés conservent leurs parts pendant l'engagement, mais elle n'est pas simulée.
  • Logement acheté déjà rénové (hors immeuble rendu neuf au sens de la TVA) : visé par le texte s'il n'a été ni utilisé ni occupé depuis la fin des travaux, mais le calcul du seuil de 30 % n'est pas précisé ; non chiffré.
  • Parts de SCPI, locaux non résidentiels (bureaux, commerces) transformés en logements : le texte en vigueur ne les vise pas ; le projet de loi en discussion prévoit de les ouvrir. Non simulés.
  • Impôt exact au barème (quotient familial, décote, contribution sur les hauts revenus), changement de tranche, déficit global reportable sur 6 ans : non calculés, l'économie est estimée à votre tranche marginale.
  • Non-résidents fiscaux : ils peuvent bénéficier du Jeanbrun si leurs revenus fonciers sont imposables en France, mais leur taux minimal d'impôt (20 %, et 30 % au-delà de la limite de la deuxième tranche : CGI, art. 197 A) n'est pas simulé.
  • Prélèvements sociaux limités à 7,5 % (affiliation à la sécurité sociale d'un autre pays de l'Espace économique européen ou de la Suisse, que vous résidiez ou non en France) : non simulés, le calcul retient 17,2 % (18,6 % en meublé).
  • Déficit foncier d'un autre bien loué nu : non simulé, alors que le plafond de 10 700 € par an vaut pour toute la déclaration. Le champ « Autres revenus fonciers nets » n'accepte qu'un résultat positif ou nul.
  • Intérêts intercalaires et appels de fonds en VEFA, différé de remboursement, prêt in fine, statut de loueur en meublé professionnel : non modélisés.
  • Collectivités d'outre-mer dotées de leur propre fiscalité (Polynésie, Nouvelle-Calédonie, Saint-Martin…) : hors champ.
Estimation indicative. Le dispositif s'applique aux acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028 (CGI, art. 31, I, 1°, i et j). Un projet de loi (relance et décentralisation du logement, adopté au Sénat le 08/07/2026) et une proposition de loi pourraient ouvrir le dispositif aux maisons anciennes et assouplir la condition de travaux : ils ne sont pas en vigueur et ne sont pas simulés. Ce simulateur est un outil d'aide qui n'a pas valeur de conseil fiscal.

Calculs fondés sur le Code général des impôts, le barème BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026 et les plafonds de loyer par commune de l'arrêté du 6 janvier 2026, en vigueur au 14 octobre 2026. Plafonds de loyer et de ressources des baux signés en 2026.

Le dispositif Jeanbrun en bref

Le dispositif Jeanbrun, que l'administration nomme « Relance logement » et que l'on appelle aussi statut du bailleur privé, a été créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il succède au Pinel, fermé fin 2024, avec une logique différente : un amortissement du logement, déduit chaque année de vos revenus fonciers. Il vise les logements achetés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, situés dans un bâtiment d'habitation collectif et loués nus au moins neuf ans en résidence principale, à loyer et ressources du locataire plafonnés (article 31 du Code général des impôts, I, 1°, i et j).

Taux d'amortissement et plafond annuel

L'amortissement porte sur 80 % du prix net de frais, le terrain étant estimé forfaitairement à 20 %. Dans l'ancien, le montant des travaux s'ajoute au prix. Le taux dépend du niveau de loyer :

Niveau de loyerNeuf ou VEFAAncien avec travauxPlafond annuel
Intermédiaire3,5 %3 %8 000 €
Social4,5 %3,5 %10 000 €
Très social5,5 %4 %12 000 €

Ce plafond, commun aux logements Jeanbrun du foyer, est relevé si la moitié au moins de leurs loyers est sociale ou très sociale. L'excédent est perdu : au-delà de 285 714 € dans le neuf en intermédiaire, le prix n'augmente plus l'amortissement.

Exemple : un deux-pièces neuf à 220 000 € en zone B1

Prenons les valeurs par défaut du simulateur : un appartement de 45 m² avec un balcon de 6 m², acheté 220 000 € sur plan en mars 2026, livré le 1er janvier 2027 et financé entièrement par un prêt de 20 ans à 3,3 %. La base amortissable atteint 176 000 €, soit 6 160 € d'amortissement par an au taux de 3,5 %.

Le loyer est plafonné. La surface retenue ajoute la moitié des annexes (8 m² au plus) : 45 + 3 = 48 m². Le coefficient 0,7 + 19 / 48, arrondi à 1,10, porte le plafond de la zone B1 de 11,80 € à 12,98 € par m², soit un loyer maximal de 623,04 € par mois hors charges, retenu par défaut.

La première année, les loyers encaissés (7 252 € avec 3 % de vacance) ne couvrent pas les intérêts, l'assurance et les frais de dossier (8 801 €) : le résultat foncier est un déficit de 8 449 €. La part due aux intérêts, 1 549 €, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le reste, 6 900 €, s'impute sur le revenu global et économise 2 070 € d'impôt dans la tranche à 30 %. Sur neuf ans, l'économie atteint 17 555 €, pour un effort d'épargne moyen de 634 € par mois.

À la revente : amortissements réintégrés et déficits reconstitués

Deux mécanismes reprennent une partie de l'avantage. Les amortissements déduits diminuent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (article 150 VB du CGI, III). Revendu 240 611 € le 1er janvier 2036 (+1 % par an depuis la livraison), l'appartement dégage une plus-value brute de 26 551 € une fois les 55 440 € d'amortissements réintégrés : 8 099 € d'impôt, contre zéro sans réintégration. Et le déficit imputé sur le revenu global n'est acquis que si le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante (article 156 du CGI, I, 3°). Vendu juste après neuf ans, le bien fait reprendre les déficits des trois dernières années, soit 5 166 € d'impôt. L'enrichissement net ressort à 14 779 €, pour un taux de rentabilité interne de 4,14 %.

Vendre avant neuf ans de location coûte plus cher : tous les amortissements déduits s'ajoutent au revenu foncier de l'année de la vente, imposé selon le système du quotient, qui atténue la progressivité, avec des prélèvements sociaux sur le montant entier. Le simulateur y impute les déficits fonciers encore reportables, une lecture que l'administration n'a pas commentée : après six ans, la reprise coûte 6 536 € (16 691 € sans cette imputation), plus 6 229 € de déficits reconstitués, et l'enrichissement tombe à 1 371 € (−8 784 € sans l'imputation). Seuls l'invalidité, le licenciement ou le décès évitent ces reprises.

Opter, puis louer à qui ?

Le dispositif n'est pas automatique : il faut opter, de façon irrévocable, sur la déclaration des revenus de l'année d'achèvement (ou d'acquisition, si elle est postérieure), en joignant l'engagement de location, et louer dans les douze mois. Le locataire ne peut être ni membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré : parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs, de vous comme de votre époux ou épouse, et leurs conjoints. L'option interdit aussi le micro-foncier à tout le foyer.

Jeanbrun, location nue classique ou meublé ?

Les régimes sont comparés à prix, financement et charges identiques. Par défaut, la location nue reprend le loyer du Jeanbrun et le meublé le majore de 10 % : le Jeanbrun procure 14 779 € d'enrichissement net contre 11 791 € en location nue, soit un gain fiscal de 2 989 €, et le meublé au réel (LMNP) 6 984 €. Saisissez vos loyers de marché : à 680 € nu et 750 € meublé, la location nue l'emporte (15 906 €), devant le Jeanbrun (14 779 €) et le meublé (14 216 €). Les intérêts créent déjà un déficit, et le plafond de loyer coûte plus que l'amortissement ne rapporte. Sans emprunt, à ces loyers, le Jeanbrun atteint 62 885 €, contre 53 808 € en location nue au micro-foncier : l'amortissement efface un revenu taxé à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Dans ce cas, le meublé prend toutefois la tête, avec 67 296 €. Mais le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner son amortissement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer : le simulateur chiffre cette hypothèse à part (64 607 €), sans effet sur le Jeanbrun.

Dans l'ancien : 30 % de travaux et une réhabilitation lourde

Un logement ancien est éligible si les travaux d'amélioration atteignent au moins 30 % du prix d'acquisition et remplissent les critères d'une réhabilitation lourde, dont un DPE classé A ou B après travaux, ou s'ils rendent l'immeuble neuf au sens de la TVA. Les taux sont plus bas (3 %, 3,5 % ou 4 %), mais la base inclut les travaux : pour 150 000 € de prix et 45 000 € de travaux, soit 30 % pile, elle atteint 156 000 € et l'amortissement 4 680 € par an. Amortis avec le prix, les travaux ne sont pas déductibles. À la revente, la part des amortissements qui porte sur eux n'est pas réintégrée, et le simulateur, par prudence, ne les ajoute pas au prix d'acquisition : l'administration n'a pas encore tranché ce point.

Textes et barèmes : article 31 du CGI, fiche Service Public sur le dispositif Relance logement, barème BOI-BAREME-000017 des plafonds 2026 et plafonds de loyer social et très social par commune.

Estimation indicative établie selon le Code général des impôts en vigueur au 14 octobre 2026. Aucun commentaire de l'administration fiscale (BOFiP) n'est encore publié : le prorata de la première année, la perte de l'amortissement au-delà du plafond, l'imputation des déficits reportables sur la reprise et deux points de la plus-value (travaux dans l'ancien, amortissements repris après une rupture) sont des interprétations. Ce simulateur n'a pas valeur de conseil fiscal.

📖
Pour aller plus loin, lisez notre guide complet Investissement locatif : du choix du bien à la déclaration →

Choix du bien, financement, fiscalité, gestion et déclaration.

Simulateurs complémentaires

Pour aller plus loin, ces simulateurs vous aideront à compléter votre analyse :

🛋️Simulateur Location meublée (LMNP)Voir le simulateur →🏚️Simulateur Déficit foncierVoir le simulateur →📈Simulateur Plus-value immobilièreVoir le simulateur →

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

C'est le régime d'investissement locatif créé par la loi de finances pour 2026, aussi appelé « Relance logement » ou statut du bailleur privé. Il permet de déduire de vos revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix du logement (majoré des travaux dans l'ancien), au taux de 3 à 5,5 % par an, en échange d'un engagement de location nue de neuf ans à loyer plafonné. Il concerne les acquisitions faites du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Combien rapporte l'amortissement Jeanbrun chaque année ?

L'amortissement annuel vaut 80 % du prix (majoré des travaux dans l'ancien) multiplié par le taux : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social, et 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l'ancien avec travaux. Pour un appartement neuf de 220 000 € loué en intermédiaire, il atteint 6 160 € par an. Il est plafonné à 8 000 € par foyer et par an, ou à 10 000 € et 12 000 € si la moitié au moins des loyers sont sociaux ou très sociaux.

Peut-on avoir plusieurs logements en Jeanbrun ?

Oui, le texte ne limite pas le nombre de logements. En revanche, le plafond annuel de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € s'applique à la somme des amortissements de tout le foyer fiscal. Un deuxième logement n'apporte donc un amortissement supplémentaire que si le premier n'a pas épuisé ce plafond.

Comment bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Il faut opter pour la déduction, de façon irrévocable, lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et joindre l'engagement de le louer nu, en résidence principale, pendant au moins neuf ans. Le bail doit prendre effet dans les douze mois, avec un locataire qui n'est ni membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré, et le loyer comme les ressources du locataire doivent respecter les plafonds.

Une maison est-elle éligible au dispositif Jeanbrun ?

Non, pas en l'état du droit au 14 octobre 2026 : le logement doit se trouver dans un bâtiment d'habitation collectif, qui compte plus de deux logements superposés, même partiellement. Un projet de loi adopté au Sénat en juillet 2026 et une proposition de loi votée à l'Assemblée nationale en mai 2026 prévoient d'ouvrir le dispositif aux maisons anciennes, mais ces textes ne sont pas définitivement adoptés.

Que se passe-t-il si je vends avant la fin des neuf ans ?

Le revenu foncier de l'année de la rupture est majoré de tous les amortissements déduits. L'impôt sur le revenu correspondant est calculé selon le système du quotient, qui divise la majoration par le nombre d'années d'amortissement pour limiter la progressivité ; les prélèvements sociaux portent sur le montant entier. Les déficits imputés sur le revenu global au cours des trois dernières années sont aussi reconstitués. Ces reprises ne s'appliquent pas en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès. Dans l'exemple du simulateur, une revente après six ans coûte 6 536 € de reprise si les déficits fonciers reportables s'imputent sur le revenu majoré, une lecture que l'administration n'a pas encore commentée, et 16 691 € sinon.

Les amortissements Jeanbrun sont-ils taxés à la revente ?

Oui. Le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits, hors part portant sur des travaux : la plus-value brute augmente du même montant, et une moins-value peut devenir une plus-value. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Dans l'exemple du simulateur, les 55 440 € d'amortissements font passer une moins-value de 28 889 € à une plus-value brute de 26 551 €, soit 8 099 € d'impôt après abattements.

Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir ?

Cela dépend surtout du financement et de l'écart entre le loyer plafonné et le loyer de marché. Avec un emprunt important, les intérêts créent déjà un déficit foncier et l'amortissement Jeanbrun rapporte moins ; avec peu ou pas d'emprunt, il efface un revenu foncier taxé à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Dans les exemples de cette page, le Jeanbrun devance le meublé avec un emprunt (14 779 € d'enrichissement net contre 14 216 €), et le meublé reprend l'avantage pour un achat comptant (67 296 € contre 62 885 €). Le projet de loi de finances pour 2027 propose en outre de plafonner l'amortissement du meublé à 2,5 % et 7 000 € par an. Comparez les régimes avec vos propres chiffres.

Quels sont les plafonds de loyer Jeanbrun en 2026 ?

En loyer intermédiaire, pour les baux signés en 2026 : 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1, 10,26 € en zones B2 et C, et 12,21 € dans les départements d'outre-mer. Ces montants sont multipliés par le coefficient 0,7 + 19 / S, plafonné à 1,2, où S est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² (outre-mer : des varangues, dans la limite de 14 m²). En loyer social ou très social, les plafonds sont fixés commune par commune, avec les mêmes valeurs que Loc'Avantages.

Autres simulateurs