📚 Comprendre & approfondir
Pourquoi utiliser un simulateur de capacité d'emprunt ?
Notre simulateur de capacité d'emprunt gratuit calcule le montant maximum que vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos charges et le taux d'endettement réglementaire de 35 % imposé par le HCSF. Faire tourner un simulateur capacité emprunt immobilier avant de visiter des biens permet de cibler la bonne fourchette de prix et de gagner du temps face aux agences.
Comment fonctionne le simulateur de capacité d'emprunt ?
Le calcul se fait en deux étapes : (1) mensualité maximale = revenus × 35 % − charges récurrentes, puis (2) conversion en capital selon le taux et la durée. Le simulateur prend en compte les revenus stables (CDI, BIC, BNC, fonciers) et déduit les crédits en cours, la pension alimentaire versée et les loyers temporairement payés.
- Salaire net en CDI ou fonction publique : retenu à 100 %.
- TNS (artisan, commerçant, libéral) : moyenne des 3 derniers bilans.
- Revenus locatifs : retenus à 70 % (abattement vacance et charges).
- Mensualités de crédit en cours : déduites intégralement.
- Apport personnel : améliore le taux mais n'augmente pas la capacité d'emprunt brute.
Que faire après la simulation ?
Une fois la capacité d'emprunt estimée par le simulateur, l'étape suivante est le passage en banque ou chez un courtier avec votre dossier complet (3 derniers bulletins, avis d'imposition, relevés). Les banques affineront selon votre reste à vivre et la stabilité de vos revenus, parfois en accordant 5 à 10 % de plus que le calcul théorique.
FAQ : simulateur capacité d'emprunt
Comment utiliser un simulateur de capacité d'emprunt à deux ?
Saisissez la somme des revenus nets du couple et la somme des charges (crédits, pensions). Le simulateur applique 35 % d'endettement sur le total cumulé.
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € net ?
Mensualité max ~1 050 €, soit environ 210 000 € sur 25 ans à 3,5 % assurance comprise. À affiner avec votre situation réelle.
Le simulateur prend-il en compte l'apport ?
Oui : l'apport s'ajoute au capital empruntable pour donner la capacité d'achat totale (apport + emprunt = budget maximum).
Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?
Oui, dans la limite de 20 % de dossiers dérogatoires accordés par les banques aux primo-accédants ou hauts revenus.
La capacité d'emprunt réelle dépend du barème interne de chaque banque (reste à vivre, stabilité, historique). Le simulateur fournit une estimation conforme au cadre HCSF.
