Tous les simulateurset plus encore
/ Simulateurs / Calcul de soulte

Calcul de soulte : combien verser pour garder le bien ?

Divorce, rupture de PACS, séparation de concubins ou succession : le simulateur calcule la soulte que le repreneur (celui qui garde le bien) verse au sortant (celui qui cède sa part), les frais de l'acte notarié, le montant à emprunter et votre taux d'effort. Règles en vigueur en 2026.

Le bien et votre situation

Divorce ou séparation de corps : le partage doit prendre effet au divorce, ou après, pour le taux de 1,1 %.
Communauté : bien acheté pendant le mariage. Chacun a droit à la moitié ; les apports personnels se règlent par récompense.
€
Valeur vénale retenue d'un commun accord (estimations d'agences, avis de notaire).
€
Prêts communs garantis sur le bien, selon le dernier tableau d'amortissement. 0 si aucun.
Si chacun continue de payer sa part du prêt, la soulte se calcule sur la valeur brute.
Ajustements facultatifs : apports, dépenses, autres biens
€
Fonds propres, donation ou héritage, si le titre ne le reflète pas déjà.
€
€
Prix et frais de notaire payés à l'achat : sert à revaloriser les apports.
€
Depuis la séparation : échéances, taxe foncière, gros travaux.
€
€
S'il occupe seul le logement (article 815-9 du Code civil). Rien pour une jouissance gratuite accordée par le juge du divorce ; cinq ans au plus (article 815-10).
€
Épargne, véhicule, mobilier partagés dans le même acte.
€
Frais de l'acte : répartition, remise, formalités
Au prorata des quotes-parts : la part du sortant est retenue sur la soulte.
%
De 0 à 20 %, sur la part d'émolument au-delà de 100 000 €. Affichée par l'étude.
€
Forfait indicatif TTC : états hypothécaires, cadastre, copies, publication.
Soulte à verser au sortant
…
…
Frais de l'acte
…
…
Somme à réunir par le repreneur
…
…
Montant à emprunter
…
…
Mensualité du nouveau prêt
…
…
Taux d'effort
…
…

Calcul de la soulte

Valeur du bien…
Autres biens partagés——
Indemnité d'occupation due par le repreneurcréance de l'indivision (article 815-9)—
Actif brut partagé—
Capital restant dû…
Actif net partagéassiette du droit de partage…
Dépenses payées seul——
Masse à partager—
Droits du sortant……
Autres biens reçus par le sortant—
Part du prêt que le sortant continue de payerelle s'ajoute à la soulte—
Apports revalorisés——
Créance d'apport en faveur du repreneur—
Soulte due au sortant…
Soulte par héritier sortantà parts égales—

…

Frais de l'acte notarié

Droit de partage——
Droits de mutation sur la part acquise——
Contribution de sécurité immobilière……
Émoluments du notaire hors taxes……
Remise de l'étude—
TVA à 20 % sur les émoluments……
Formalités et débours (forfait)…
Total des frais de l'acte…

Qui paie quoi

Frais de l'acte payés par le repreneur…
Part des frais retenue sur la soulte——
Soulte nette reçue par le sortant…
Somme à réunir par le repreneur…

Le financement du repreneur

Conservé : la banque doit accepter de libérer l'autre emprunteur (désolidarisation). Sinon, un nouveau prêt global solde l'ancien.
€
Mensualité totale du prêt, assurance comprise.
€
Avant impôt sur le revenu.
€
%
ans
25 ans au plus selon la norme HCSF.
%
Taux annuel sur le capital emprunté.
€
Dues en cas de rachat global ou de vente. Plafond légal : 6 mois d'intérêts, 3 % du capital au plus. Votre contrat peut prévoir moins.
%
Taux nominal : sert au plafond légal des indemnités.
€
€
Caution ou hypothèque, à faire chiffrer.
%
Pour la comparaison avec une vente du bien.

Financement et taux d'effort

Somme à réunir (soulte et frais)…
Solde de l'ancien prêt—
Indemnités de remboursement anticipé——
Mainlevée de l'hypothèque—
Frais de dossier ou d'avenant—
Garantie du nouveau prêt—
Épargne apportée—
Montant à emprunter…
Mensualité hors assurance……
Assurance emprunteur…
Mensualité du nouveau prêt…
Prêt conservé——
Autres crédits—
Charges de crédit par mois…
Taux d'effortnorme HCSF : 35 % au plus, assurance comprise…
Verdict…

Racheter ou vendre ?

Prix de vente (valeur du bien)…
Frais d'agence……
Remboursement du prêt—
Indemnités de remboursement anticipé—
Produit net de la vente…
Part du sortant…
Part du repreneur…
Droit de partage sur le prix……

…

Points de vigilance

  • …
Autres points à connaître
  • L'assiette fiscale retenue est l'actif net, avant les créances entre vous. Le notaire peut retenir une assiette légèrement différente : déduction de certaines créances, frais mis à la charge de la masse (méthode dite comptable).
  • Une valeur sous-estimée peut être rectifiée par l'administration fiscale (insuffisance de prix ou abus de droit). Faites estimer le bien par au moins deux professionnels.
  • Les formalités et débours (800 € par défaut) sont un forfait indicatif. La garantie du nouveau prêt, les frais de dossier et la mainlevée sont à faire chiffrer par la banque et le notaire.
  • Le taux d'effort de 35 % (assurance comprise) et la durée de 25 ans s'imposent aux banques. Un dossier au-delà ne peut passer que dans leur marge de dérogation (20 % des prêts).
  • Plus-value : la résidence principale est exonérée. Pour un autre bien, le partage ou la licitation entre ex-époux, ex-partenaires ou héritiers n'est pas imposable (article 150 U IV du CGI). Entre concubins, l'exonération ne vaut que pour les biens achetés pendant le concubinage. Faites-le confirmer par le notaire.
  • Une soulte payée à terme peut être revalorisée si la valeur du bien varie de plus d'un quart (article 828 du Code civil).
  • Alsace-Moselle, Corse, départements d'outre-mer et Mayotte : tarifs, régime foncier ou exonérations propres (en Corse, partages de succession exonérés jusqu'en 2037). Faites confirmer le résultat.
  • Non couverts : partage judiciaire, plusieurs biens immobiliers, rachat par un tiers (voir les frais de notaire d'une vente), licitation entre époux ou héritiers, prestation compensatoire payée par abandon de soulte ou attribution du bien.

…

Estimation indicative. Il n'existe pas de méthode légale de calcul de la soulte. Le montant résulte de votre accord sur la valeur du bien et sur les comptes entre vous. Seul le notaire établit l'acte, qui est obligatoire dès qu'un bien immobilier est partagé, et fixe le montant définitif de la soulte et des frais.

Simulation fondée sur le Code général des impôts, le Code civil, le tarif des notaires et la norme du Haut Conseil de stabilité financière en vigueur au 10 octobre 2026. Elle ne constitue ni un conseil juridique, ni une offre de prêt.

Comment se calcule une soulte ?

Lorsqu'un bien détenu à plusieurs revient à un seul d'entre eux, celui qui le garde, le repreneur, indemnise celui qui cède ses droits, le sortant, par une somme d'argent appelée soulte. Aucun texte ne fixe de formule : la soulte découle de la valeur retenue pour le bien et des comptes entre vous. La méthode de base est pourtant admise partout : on part de la valeur actuelle du bien, on retire le capital restant dû, puis on applique la quote-part du sortant.

Exemple : un couple marié sous le régime de la communauté possède une maison estimée à 300 000 € et doit encore 100 000 € à la banque. L'époux qui garde la maison reprend le prêt : la soulte vaut (300 000 − 100 000) × 50 % = 100 000 €. Si chacun continue au contraire de rembourser sa moitié du prêt, la dette ne change pas de mains et la soulte se calcule sur la valeur brute : 300 000 × 50 % = 150 000 €.

Les ajustements : apports, dépenses et indemnité d'occupation

Plusieurs éléments modifient ce résultat. Un apport personnel (héritage, donation, épargne antérieure au mariage) investi dans un bien commun ouvre droit à une récompense égale au profit subsistant, selon l'article 1469 du Code civil : l'apport est revalorisé comme le bien. Avec 50 000 € apportés sur un coût d'acquisition de 250 000 € et une maison qui vaut aujourd'hui 300 000 €, la récompense atteint 60 000 € et la soulte de l'exemple précédent tombe à 70 000 €. Entre époux séparés de biens, l'apport en capital qui finance la part de l'autre ouvre aussi droit, en principe, à une créance revalorisée, sauf clause contraire du contrat de mariage. Entre concubins, une telle créance reste en général en valeur nominale.

Les échéances ou la taxe foncière payées seul depuis la séparation ouvrent droit à une indemnité (article 815-13 du Code civil), tandis que celui qui occupe seul le logement doit une indemnité d'occupation (article 815-9). Elle se prescrit par cinq ans (article 815-10) et n'est pas due pour une période de jouissance gratuite accordée par le juge du divorce. Avec 12 000 € d'échéances réglées par le repreneur et 9 000 € d'indemnité d'occupation, la soulte d'un bien indivis à parts égales de 300 000 €, grevé de 100 000 € de prêt, passe de 100 000 € à 98 500 €.

Les frais d'un rachat de soulte

Droit de partage : 1,1 % ou 2,5 % de l'actif net

Entre époux, partenaires de PACS et héritiers, l'acte de partage supporte un droit calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur des biens moins les dettes, et non sur la soulte. Le taux normal est de 2,5 %. Il est ramené à 1,1 % depuis le 1er janvier 2022 pour un partage consécutif à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS (article 746 du Code général des impôts). Dans notre exemple, le droit s'élève à 1,1 % × 200 000 = 2 200 €. Le même partage signé avant la prise d'effet du divorce coûterait 5 000 €.

Concubins : des droits de vente sur la part rachetée

Les concubins ne bénéficient ni du taux réduit ni du régime de faveur. Le rachat de la part de l'autre est taxé comme une vente, aux droits de mutation (environ 6,32 % dans la plupart des départements), sur la valeur de la part acquise. Pour une maison de 500 000 € détenue à parts égales, avec 120 000 € de prêt repris, la soulte atteint 190 000 € et les droits 15 796 € sur une part de 250 000 €. La licitation revient en général moins cher que le partage avec soulte, qui ajoute un droit de partage de 2,5 % : 20 546 € de droits au total dans cet exemple.

Émoluments, contribution de sécurité immobilière et formalités

Le notaire perçoit un émolument proportionnel calculé sur la valeur brute des biens : barème de l'article A444-121 du Code de commerce pour une communauté ou une succession, barème allégé de l'article A444-122 pour des biens indivis, avec 20 % de TVA. S'y ajoutent la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les formalités et débours, estimés ici à 800 €. Pour la maison de 300 000 €, l'émolument atteint 4 189,18 € TTC et le total des frais 7 489,18 €.

Financer le rachat et respecter la norme HCSF

Deux montages sont possibles. Le repreneur peut garder le prêt existant, si la banque accepte de libérer l'autre emprunteur (désolidarisation), et n'emprunter que la soulte et les frais. Il peut aussi souscrire un nouveau prêt global qui solde l'ancien : il faut alors prévoir les indemnités de remboursement anticipé, plafonnées à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû, ainsi que la mainlevée de l'hypothèque. Un divorce n'exonère pas de ces indemnités.

Les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus. Dans notre exemple, le repreneur emprunte 107 489 € sur 20 ans à 3,5 % : la mensualité atteint 655,64 € avec l'assurance. Avec 900 € d'ancien prêt et 4 500 € de revenus nets, son taux d'effort s'établit à 34,6 % : le dossier reste dans la norme.

Racheter ou vendre ?

Le simulateur compare enfin la soulte au partage du prix d'une vente. Avec 5 % de frais d'agence et 1 000 € d'indemnités de remboursement anticipé, la vente de la maison de 300 000 € laisse 184 000 € nets, soit 92 000 € chacun, avant un éventuel droit de partage de 2 024 €. Le rachat procure donc davantage au sortant, et le repreneur conserve le logement.

Estimation indicative établie selon le Code général des impôts, le Code civil et le tarif des notaires en vigueur au 10 octobre 2026 (barèmes de partage maintenus jusqu'au 29 février 2028). Le notaire fixe le montant définitif de la soulte et des frais ; les conditions du prêt dépendent de votre banque.

📖
Pour aller plus loin, lisez notre guide complet Couple et patrimoine : PACS, mariage, achat à deux →

Indivision, régime matrimonial, achat à deux et séparation : les bons choix pour protéger chacun.

Simulateurs complémentaires

Pour aller plus loin, ces simulateurs vous aideront à compléter votre analyse :

🏠Simulateur Crédit immobilierVoir le simulateur →🧑‍💼Simulateur Capacité d'empruntVoir le simulateur →📝Simulateur Frais de notaireVoir le simulateur →

Questions fréquentes

Comment calculer une soulte ?

Retirez de la valeur actuelle du bien le capital restant dû, puis multipliez le résultat par la quote-part de celui qui cède ses droits : (300 000 − 100 000) × 50 % = 100 000 €. Si chacun continue de rembourser sa part du prêt, la soulte se calcule sur la valeur brute du bien. Les apports personnels, les dépenses payées seul et l'indemnité d'occupation ajustent ensuite ce montant.

Quel est le taux du droit de partage en 2026 ?

1,1 % pour un partage consécutif à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS, depuis le 1er janvier 2022. 2,5 % pour les autres partages, notamment entre héritiers ou entre époux avant la prise d'effet du divorce. Le droit se calcule sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur des biens diminuée des dettes, et non sur la soulte.

Combien coûtent les frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Ils comprennent le droit de partage, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, l'émolument proportionnel du notaire avec la TVA, et les formalités. Pour une maison commune de 300 000 € avec 100 000 € de prêt, après un divorce, comptez environ 7 500 € : 2 200 € de droit de partage, 300 € de contribution, 4 189 € d'émoluments et 800 € de formalités estimées.

Comment est taxé le rachat de la part d'un concubin ?

Comme une vente : les droits de mutation, d'environ 6,32 % dans la plupart des départements en 2026, s'appliquent à la valeur de la part rachetée, et non à la soulte. Le taux de 1,1 % et le régime de faveur sont réservés aux époux et aux partenaires de PACS. Une licitation coûte en général moins cher qu'un partage avec soulte.

Peut-on garder le prêt en cours après le rachat ?

Oui, si la banque accepte de désolidariser l'autre emprunteur : le repreneur garde seul le prêt et finance la soulte et les frais par un prêt complémentaire. Sans cet accord, l'autre emprunteur reste tenu envers la banque. L'autre solution consiste à solder l'ancien prêt par un nouveau crédit global, en payant des indemnités de remboursement anticipé plafonnées à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû.

Mon apport personnel est-il pris en compte dans la soulte ?

Oui, s'il n'est pas déjà reflété par les quotes-parts du titre de propriété. Dans une communauté, l'apport de fonds propres donne droit à une récompense égale au profit subsistant : 50 000 € apportés sur un achat de 250 000 €, pour un bien qui vaut aujourd'hui 300 000 €, donnent 60 000 €. Entre époux séparés de biens, l'apport en capital qui finance la part de l'autre ouvre en principe droit à une créance, sauf clause contraire du contrat de mariage ; les échéances d'emprunt relèvent plus souvent de la contribution aux charges du mariage. Entre concubins, la créance reste en général en valeur nominale.

Le passage chez le notaire est-il obligatoire ?

Oui, dès qu'un bien immobilier est partagé ou que la part d'un indivisaire est cédée : l'acte doit être publié au service de la publicité foncière. Aucune méthode légale ne fixe la soulte : son montant dépend de la valeur sur laquelle vous vous accordez. Une valeur sous-estimée peut être rectifiée par l'administration fiscale ; faites estimer le bien par au moins deux professionnels.

Autres simulateurs