LMNP réel surclasse les autres ?

Oui : amortissement neutralise IR pendant 15-25 ans.

Oui : cotisations TNS 40 %. Rester en LMNP préférable.

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Investissement Locatif Premium · Multi-régimes

Comparez les 4 régimes fiscaux d'un investissement locatif (nu micro-foncier, nu réel, LMNP micro-BIC, LMNP réel) et identifiez celui qui maximise votre cash-flow net après IR + PS en 2026.

Le bien

Prix d'achat (frais inclus)

€

Loyer mensuel

€/mois

Vacance locative

mois/an

Charges non récup. + entretien

€/an

Taxe foncière

€/an

Assurance PNO

€/an

Intérêts d'emprunt annuels (moyenne)

€/an

Votre TMI

🏆 4 régimes fiscaux comparés

📊 Indicateurs de rentabilité

Loyer brut annuel…

Loyer perçu (vacance)…

Rendement brut…

Rendement net (régime optimal)…

…

Les 4 régimes locatifs en 2026

Location nue · Micro-foncier : abattement 30 % automatique si revenus < 15 000 €/an. Simple mais peu optimisé.

Location nue · Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière). Optimal si charges > 30 % des loyers.

LMNP · Micro-BIC 2026 (loi Le Meur) : abattement 50 % en location longue durée et meublé tourisme classé (ex 71 %), 30 % en meublé non classé (ex 50 %). Seuils 83 600 € (classé) / 15 000 € (non classé).

LMNP · Régime réel : la stratégie reine. Amortissement comptable du bien (~3 % du prix/an) qui neutralise quasi tout l'IR pendant 15-25 ans.

FAQ Investissement locatif

Pourquoi LMNP réel surclasse-t-il les autres ?

L'amortissement comptable du bien et du mobilier (~6 000 €/an pour 200 k€) crée un déficit fiscal qui annule presque tous les loyers imposables. Sur 15 ans, ~50 000 € d'IR économisés.

Le LMP est-il à éviter ?

LMP = Loueur Pro déclenché si recettes > 23 000 € ET > revenus du foyer. Cotisations sociales TNS (~40 %). Rester en LMNP est presque toujours préférable.

Quel rendement viser ?

Brut ≥ 5 % (sinon les amortissements LMNP ne suffisent pas à neutraliser les loyers). Net ≥ 3,5 % après fiscalité optimale.

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FAQ Investissement locatif

Pourquoi LMNP réel surclasse-t-il les autres ?

Le LMP est-il à éviter ?

Quel rendement viser ?

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