La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a marqué la fin d'une ère pour la défiscalisation immobilière française. En 2026, les investisseurs disposent encore de plusieurs solutions, parfois plus pertinentes que le Pinel ne l'a jamais été.
Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : le successeur officiel
Le LLI vise les investisseurs institutionnels et particuliers fortunés via des SCI ou foncières. Il propose :
- Une TVA à 10 % à l'achat (au lieu de 20 % standard)
- Une exonération de taxe foncière pendant 20 ans
- Un loyer plafonné inférieur de 10-15 % au marché
- Une location à des locataires sous plafonds de ressources
Inconvénient : nécessite typiquement un investissement > 200 000 € via une structure dédiée. Plus difficile d'accès pour les particuliers en direct.
Loc'Avantages : 15 à 65 % de réduction d'impôt
Anciennement « Cosse », Loc'Avantages est accessible à tous les bailleurs détenant un bien ancien. Vous signez une convention avec l'ANAH et :
- Loc 1 : −15 % sur le loyer marché → réduction d'impôt 15 % des loyers
- Loc 2 : −30 % sur le loyer → réduction 35 %
- Loc 3 : −45 % sur le loyer → réduction 65 %
- Bonus +5 % si intermédiation locative (loyer remis à une association)
Déficit foncier : le levier le plus universel
Si vous possédez un bien locatif nu, vous pouvez créer un déficit foncier en réalisant des travaux : peinture, isolation, réfection, mise aux normes. Le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an (porté à 21 400 € pour les travaux énergétiques jusqu'en 2025). Le solde se reporte sur 10 ans.
Pour un cadre TMI 30 %, créer 21 400 € de déficit foncier représente ~10 200 € d'économie d'impôt (IR + PS), tout en valorisant le patrimoine immobilier.
Denormandie : la défiscalisation dans l'ancien
Souvent oublié, le dispositif Denormandie reproduit le mécanisme Pinel mais dans l'ancien rénové en zone B1/B2. Réduction d'impôt de 12 à 21 % du prix selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans). Conditions : 25 % minimum de travaux et zone éligible.
Malraux : pour les amateurs de patrimoine
La loi Malraux permet jusqu'à 30 % de réduction d'impôt sur les travaux de restauration d'immeubles dans certains secteurs sauvegardés. Plafond travaux 400 000 € sur 4 ans. Réservé aux amateurs de patrimoine et aux contribuables à TMI élevée.
Pour 90 % des investisseurs particuliers, le combo gagnant en 2026 reste : déficit foncier + LMNP au régime réel. Plus simple que le Pinel ne l'a jamais été, et souvent plus rentable.